Adquirir una vivienda buena, bonita y barata es uno de los más comunes propósitos de un ahorrador. Paradójicamente, también se trata de una de las metas más difíciles de cumplir para la gran mayoría. Revista Credencial ofrece esta guía en torno a los criterios ‘clave’ para tener en cuenta al momento de buscar, evaluar y pagar un inmueble.
Por AMÍLKAR HERNÁNDEZ
Soltero, soltera, padre, madre o sin hijos: no importa en cuál de estas ‘orillas’ se ubique un ciudadano, siempre –o, por lo menos, casi siempre- querrá adquirir una casa propia; un techo que le permita vivir tranquilo, asegurar su capital y evitar los arriendos. ´Casa’ es un decir, pues hoy de estas últimas se construyen pocas, mientras que, en cambio, la oferta mayoritaria en Colombia es de apartamentos. En cualquier caso, no se trata de un propósito imposible. Con persistencia y audacia, las metas se hacen realidad.
Jorge y Lucía, por ejemplo, se casaron hace poco y quieren tener su propio ‘nido’. Alberto y Diana, por su parte, son dos solteros que también aspiran a tener casa propia. Con ellos vamos a comenzar un recorrido que los lleve a lograr ese sueño, indicándoles los caminos y salidas para escoger y pagar una vivienda propia. La ruta le sirve a cualquier persona o familia que quiera casa o apartamento propio. Este camino se logró construir con los testimonios de varios compradores, vendedores, intermediarios y conocedores de los temas de la finca raíz.
La guía para lograr este deseo arranca con tener claro dónde quiero el apartamento, de qué precio y cómo lo voy a pagar, y para eso también hay que decidir si se quiere comprar nuevo o usado.
Definido lo anterior, hay que comenzar a buscar. Algo que ahora es muy fácil. Hasta hace unos años esa tarea partía con los clasificados, vallas, avisos de prensa, las recomendaciones de amigos y conocidos y las caminadas, calle arriba y calle abajo, buscando el famoso aviso: se vende. Hoy la cosa es mucho más fácil gracias a los portales de Internet, las redes sociales y muchas ayudas más.
Los interesados en hacer realidad ese sueño de casa propia, deben organizar días y horas para salir a ver apartamentos. Unos les parecerán malos o feos, otros buenos y caros y algunos más regulares y baratos.
Seguridad y transporte
Pero para definir la propiedad, hay que comenzar por hacer una lista de prioridades y elementos para tener en cuenta en esa tarea de escoger el sitio para vivir.
Primero hay que tener en cuenta la seguridad del edificio y el entorno. Esto quiere decir servicio de vigilancia, iluminación, cuadrante, cercanía de un CAI y riesgos de robo o atraco al salir o llegar. Hay edificios con vigilancia electrónica y sin servicio de portería.
Después, hay que ver la facilidad de transporte, movilidad y vías de acceso. Revisar rutas, servicio público de transporte y si los paraderos, portales y estaciones están lejos o cerca.
Y ojo. si el apartamento tiene garaje propio o de uso común. Y algo más, que se nos olvida: si tiene depósito. Hay gangas que llaman la atención por el bajo precio, pero no tienen ni lo uno ni lo otro. La lista debe incluir aceptar o no zonas de parqueo al aire libre, donde se puede deteriorar la pintura del vehículo. Pilas también con los primeros pisos, muchos son muy fríos, pues quedan sobre los sótanos de los parqueaderos y el sol llega muy poco. Claro, también hay que tener en cuenta pisos altos sin ascensor. El ruido pocas veces lo tenemos en la mira y podemos comprar sobre una vía muy transitada o en un edifico con vecindades ruidosas.
No sobra mirar el estrato y tener en cuenta que de este depende el costo de los servicios públicos. Y también dejar claro el costo de la administración que puede resultar alto en relación con nuestro presupuesto. Muchos llegan a suspender este pago hasta perder el inmueble. Lo edificios con pocos apartamentos tienen un precio alto y los conjuntos uno más bajo.
Los servicios complementarios también son muy importantes, tales como salones comunales, zonas infantiles, lavandería, gimnasio, piscina, zonas húmedas y parqueadero de visitantes, entre otros. Cada uno de ellos valoriza o desvaloriza un inmueble.
Algo que pocos verifican son las comunicaciones. Hay sectores donde es muy difícil lograr una llamada de celular, especialmente en algunas construcciones cercanas a los cerros.
Sumado a todo lo anterior, están los acabados. Esto significa revisar pintura, pisos, guardapolvos, cortinas, tapetes, chimeneas, repisas, lámparas, closets, tinas, acrílico o vidrios en puerta de zona de baños, enchapes, estufas y todos aquellos detalles que hacen bonito o feo un apartamento.
Mercado del usado
Todo lo anterior aplica para adquisición de vivienda nueva o usada. Para los segundazos, hay unas recomendaciones adicionales. El año de construido el edificio, pues esto encarece o abarata un inmueble por lo que los expertos llaman depreciación.
También en el mercado del usado hay que observar, por ejemplo, el estado de los ascensores, pues un cambio es muy costoso y eso se paga de acuerdo al piso donde se compró. Igualmente, hay que investigar hace cuánto se cambiaron tuberías y sistemas eléctricos.
En cuanto al precio, hay que tener en cuenta para la negociación del apartamento o casa, nueva o usada, una variable que es el valor del metro cuadrado. La recomendación en buscar ese precio promedio del sector seleccionado y compararlo con las distintas opciones u ofertas que tengamos. Este factor es definitivo a la hora de ponerse de acuerdo con el vendedor.
Solo como ilustración, según Metro Cuadrado, en Bogotá el metro cuadrado en un sector de la llamada clase alta como es el Chicó cuesta $7,5 millones; en Cedritos, de estrato medio, $4,5 millones y en barrios de bajos ingresos como Bosa o Soacha $2 millones.
Y para tener un referente de comparación, según avaluadores privados, en Medellín el metro cuadrado en estrato 6 vale alrededor de $6,5 millones; en estrato 5 unos $5 millones; en el 4 cerca de $4 millones; en el 3 un poco más de $3,5 millones y en el dos, $2 millones de pesos.
Con el dato del valor del metro cuadrado del sector escogido haga cuentas, compare y decida si puede embarcarse en un apartamento de 50 metros o en uno de 80.
Claro que lo más importante, según los expertos y el sentido común de la gente, es ver que su compra de inmueble no solo sea una solución para vivir sino una buena inversión de sus recursos con unas perspectivas de valorización que repercutan en su patrimonio.
Precio, pago y recursos
Hasta aquí la ruta con todos los pasos para que Jorge y Lucía, Alberto y Diana hagan una buena o mala compra. Ahora, pasemos al tema más complejo: el dinero. Ellos pueden comprar de contado o a crédito, con varias opciones:
Si es de contado, privilegio de pocos, se puede lograr una buena rebaja en el precio. Pero de contado solo pueden comprar los ricos, los buenos ahorradores, los beneficiados con herencias, los hijos de padres acomodados, los ganadores de loterías o Baloto y los que tienen dineros ilícitos.
Como la mayoría compra como decían antes: al fiado, pues hay que saber que se deben tener unos recursos para la cuota inicial, que no baja por lo general del 30 por ciento del valor del inmueble y que se puede financiar con cesantías, ahorros o préstamos a corto plazo. Para el resto hay que ir a las entidades financieras a buscar y tramitar créditos que exigen hipotecar la que en ese momento ya consideramos nuestra casa propia, cosa que para ser real requiere que pasen 10, 15, 20 y hasta 30 años que duramos pagando créditos con cuotas conformadas por abonos a capital e intereses.
Aquí, tenemos que parar este recorrido para ver algo muy positivo. Tener casa propia pero hipotecada ya deja ganancias, pues el hecho de tener finca raíz nos privilegia a la hora de gestionar otros préstamos, la deuda puede traer una reducción de impuestos y no se pagan seguros.
Y si somos los dueños sin hipoteca, mucho mejor porque si necesitamos dinero para ampliar la vivienda, tener la cuota inicial para adquirir otro apartamento o hacer un negocio, podemos hipotecar el inmueble y lograr recursos.
El tema del crédito, también tiene su cuento. Unos pueden ir a una entidad financiera pública, donde tienen sus cuentas de ahorro. Otros tienen que buscar la banca privada y demostrar que tienen capacidad de pago, es decir ingresos suficientes que aseguren la cancelación de las cuotas. Algunos más acuden a las cooperativas, donde son socios y logran algunas facilidades.
En este punto de precio y pago, muchos se preguntan cómo es eso de un crédito en UVR o en pesos. La explicación es simple: con el tema de la liquidez y la necesidad de recursos, los que opten por la UVR tendrán una cuota más baja, pero con esa cuota más baja amortizan menos a capital y pagan un poco más de intereses. En pesos la cosa es, al contrario, es decir cuota más alta, más pago a capital y menos intereses.
Otras opciones, según estrato
Y para los que no quieren líos con préstamos está el famoso leasing tradicional, donde hay un acuerdo y se paga un arrendamiento mensual por el inmueble y el título de propiedad es de la entidad financiera que arrienda. La persona paga su canon durante 15 años, o sea 180 cuotas, y al final hay una opción de compra si el inquilino quiere, pues de lo contrario simplemente entrega el inmueble. Esta modalidad la toman muchos interesados de estratos altos y personas que no quieren tener patrimonio por temas tributarios o de seguridad. No sobra advertir que aquí no hay hipoteca ni cuota inicial, simplemente se anticipa el pago de un mes del arrendamiento acordado.
Para los interesados en ser propietarios y están en los estratos bajos también hay noticias positivas. Se trata de la oportunidad de aplicar a los cupos de subsidios para vivienda de interés social que cada año otorga el gobierno, donde el inmueble se logra financiar con los ahorros de los interesados más el aporte del gobierno y un préstamo. También existe la posibilidad de que el gobierno subsidie parte de los intereses.
Conclusión: si usted junto con Jorge, Lucía, Alberto y Diana, se informan al respecto de los elementos mencionados en esta nota, tendrán la oportunidad, no solamente de soñar -que es gratis-sino también de ver relativamente cerca la adquisición de una vivienda. Que este 2019 sea el año de hacer hogar.
